בכורי ואח' נ' בע"מ ואח'

פסק דין

זוהי תובענה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו המשיבה לא רכשה זכויות בחנות הידועה כתת-חלקה 38 בחלקה 170 בגוש 3511 ביבנה (להלן: "החנות"), אינה בעלת הזכויות בה, ויש למחוק רישומה כבעלת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין. כן מבוקש סעד הצהרתי שהמבקשים הם הזכאים להירשם כבעליה של החנות, וצו המחייב רישום הערת אזהרה לזכותם עד המצאת אישורי המס הנדרשים לצורך העברת זכויות ורישום המבקשים כבעליה של החנות לאחר שיומצאו האישורים הנדרשים.

1.        רקע וטענות הצדדים

המשיבה הגישה ביום 18.12.2007 בבית משפט השלום ברחובות תביעת פינוי נגד פרנוסין דמרי, ששכרה מהמבקשים את החנות הנ"ל (ת.א. 2903/07 קנדי השקעות ובניין בע"מ נ' פרנוסין דמרי ואח') (להלן: "תביעת המשיבה"). בתביעתה טענה המשיבה כי היא הבעלים הרשום של החנות וכי הנתבעת פלשה אליה שלא כדין.

המבקשים, שלטענתם, אז נודע להם לראשונה כי המשיבה רשמה את הזכויות בחנות על שמה, הצטרפו כנתבעים לתביעת המשיבה. בנוסף, הגישו המבקשים תביעה שכנגד ובמסגרתה עתרו להצהיר על בעלותם בחנות. ביום 1.2.2011 נקבע דיון לשמיעת ההוכחות בתיק. המשיבה לא התייצבה וכב' השופטת שמולביץ מחקה את התביעה בציינה כי:

"נראה לי ראוי שהתובעת תבחן שוב את המצב העובדתי והמשפטי של התביעה וטענות הנתבעים והתובעים שכנגד".

השופטת שמולביץ מחקה גם את התביעה שכנגד בציינה כי הואיל ולא נשמעו הוכחות, ראוי שהתביעה תתברר בבית המשפט המוסמך, הוא בית המשפט המחוזי.

בעקבות זאת הוגשה התובענה דנן.

על פי הנטען בתובענה, בשנת 1961 או בסמוך לכך, נחתם הסכם בין ממשלת ישראל לבין הקבלן דוד רוט (להלן: "הקבלן"), שבמסגרתו התחייב הקבלן לבנות בית קולנוע במרכז יבנה. כדי לממן את הבנייה, מכר הקבלן ביום 16.5.1962 את זכויותיו במקרקעין, הידועים היום כחלקה 170 בגוש 3511 ביבנה (להלן: "המקרקעין"), למספר משקיעים, אשר, על פי נספח ב' לתובענה, נדרשו להתאגד כחברה שתנהל את עסקיו של הקולנוע. חברה זו היא חברת קולנוע חן יבנה בע"מ (להלן: "החברה" או "קולנוע חן").

ביום 12.6.1963 נחתם הסכם מכר בין רשות הפיתוח על-ידי מנהל מקרקעי ישראל לבין קולנוע חן, שבמסגרתו רכשה החברה את זכויות הבעלות במקרקעין. על-פי נספח א' לתובענה, החזקה במקרקעין נמסרה לחברה מיום 29.11.1961.

המבקשים טוענים כי ביום 28.8.1962 מכרה קולנוע חן את זכויותיה לבעלות בחלק מהמקרקעין, בשטח בנוי שיועד לשמש כמזנון המשרת את בית הקולנוע, הוא שטח החנות, לה"ה קרני, וכי בשנת 1969 מכרו ה"ה קרני את זכויותיהם בחנות למשפחת המבקשים על-פי החלוקה הבאה: למבקשת 1, בכורי עדנה הוקצו 25% מהזכויות בחנות; לאמה של המבקשת 2, רחימי שרה ז"ל, הוקצו 50% מהזכויות בחנות; ולאימם של המבקשים 3-6, בכורי סולטן ז"ל, הוקצו 25% מהזכויות בחנות. המבקשים הצהירו כי המבקשת 2 היא היורשת החוקית של רחימי שרה ז"ל וכן הצהירו כי המבקשים 3-6 הם יורשיה החוקיים של בכורי סולטן ז"ל. כמו כן, צרפו המבקשים לתצהירם צו ירושה, אך לצערי צו זה אינו קריא כלל.

בתובענה נטען כי מאז רכישת החנות, מצויה החזקה בידי המבקשים ובידיהם בלבד. הם אלה שהפעילו את החנות בעבר והם אלה שהשכירו אותה תמורת דמי שכירות – בהמשך.

ביום 3.5.1988 מכרו בעלי המניות של קולנוע חן את זכויותיהם במקרקעין למשיבה.

לטענת המבקשים, הנכס שנמכר למשיבה הוא חלק המבנה ששימש בית קולנוע, ואינו כולל את החנות, שכן זו נגרעה מזכויות החברה עוד בשנת 1962 עת מכרה החברה את זכויותיה בחנות לקרני. בהקשר זה טוענים המבקשים, כי בהסכם מכר המקרקעין למשיבה הצהירו המוכרים כי "זכותם בנכס אינה כוללת את הזכות בקיוסק שבנכס אשר הזכויות בו נמכרו לאחר מלפני שנים" וכי "הם יודעים שהזכויות בקיוסק שבנכס אינם (כך במקור) בידי המוכרים אלא בידי צד ג'..." (סעיף 2.6 ו-3.4 בהתאמה).

על פי הנטען בתובענה, במהלך השנים התקיימו מספר תכתובות בין המשיבה לבין המבקשים בנוגע לזכותם בחנות. בין היתר, ביקשה המשיבה כי המבקשים ימציאו לה ראיה כלשהי לזכויותיהם בחנות, וציינה כי אם לא תתקבל ראיה כמבוקש, היא תיאלץ לנקוט צעדים משפטיים לפינויים של המבקשים מהמקום.

בתגובה לכך ענה ב"כ המבקשים עו"ד בר ביום 31.10.1989 כי מרשו, מר בכורי, הוא בעל הזכויות וכי הוא מוכן לשאת ולתת באשר לחלוקת השימוש בבניין הקולנוע. אולם הצדדים לא הגיעו לכל הסכמה באשר לזכויות הבעלות בשטח החנות ולבסוף, בשנת 2005, לאחר הסדרת המקרקעין, רשמה המשיבה את המקרקעין כבית משותף ואת עצמה כבעלים של החנות, ללא ידיעת המבקשים.

המבקשים מייחסים בתובענה חוסר תום-לב למשיבה, העולה כדי תרמית, וטוענים כי זכויותיהם בחנות היו ידועות למשיבה במפורש עת רשמה שלא כדין את הזכויות בחנות על שמה.

בד בבד עם הגשת התובענה דנן, בה עתרו המבקשים לסעד הצהרתי על זכויותיהם בחנות, הגישו הם בקשה לסעד זמני - רישום הערת אזהרה על קיומו של ההליך המשפטי בפנקסי המקרקעין. בדיון שהתקיים לפני ביום 16.3.2011 הסכימו הצדדים כי תירשם הערת אזהרה על קיומו של ההליך ועל איסור דיספוזיציה בנכס. ההסכמה קיבלה תוקף של החלטה.

המשיבה הגישה תשובה לבקשה לסעד הזמני וצירפה לה בשלב מאוחר יותר את תצהירו של סמי סלמן, מנהלה ובעליה. בהמשך הודיע בא-כוחה כי התשובה והתצהיר לסעד הזמני ישמשו גם כתשובה ותצהיר לתובענה עצמה.

טענתה המרכזית של המשיבה היא כי החנות המוחזקת על ידי המבקשים אינה החנות שנרכשה על-ידי משפחתם בעבר, ומכל מקום - מעולם לא נמכרו זכויות קנייניות בחנות, אלא זכויות שימוש והפעלת קיוסק בלבד.